Euskadik, gaur egun, bi tresna nagusi ditu etxebizitzaren arloko politika publikoak garatzeko: 3/2015 Legea, ekainaren 18koa, Etxebizitzarena, eta Etxebizitzaren aldeko Itun Soziala 2022-2036.

2015eko EAEko Legea esparru juridiko berritzailea da. Elementu nagusia da etxebizitzarako eskubide subjektiboa eratzea, araututa dagoen edo edozein herritarrek eska dezakeen administrazio-prozedura gisa. Eskubide horren edukia babes publikoko etxebizitza baten benetako aitorpenean eta esleipenean oinarritzen da edo, halakorik ezean, etxebizitza libre bat arrazoizko prezioan eskuratzea edo edukitzea errazteko laguntza publikoan

Bestalde, Etxebizitzaren aldeko Itun Soziala 2022-2036 etxebizitzarako eskubide eraginkorra bermatzeko konpromisoa da, eta helburu kuantitatibo argiak ditu alokairu eskuragarriaren eta etxebizitza babestuaren eskaintza handitzeko, baita eraikinen urteko birgaitze-tasa bikoizteko ere. Itunak hainbat erronka identifikatzen ditu, hala nola biztanleriaren zahartzea eta etxebizitza jasangarriagoen beharra. Horretarako, inbertsio handiagoa, ikuspegi soziala, erakundeen arteko lankidetza eta eraikuntza-sektorea indartzea barne hartzen dituzten ekintza-ildoak proposatzen ditu. Gobernantza parte-hartzailearen eredua nabarmentzen da, Euskadiko Hirigintza eta Etxebizitza Foroa eratuta eta Etxebizitzaren Euskal Behatokiaren jarraipenarekin, hala erakunde, enpresa, profesional eta gizarte-eragileen arteko lankidetza bilatu eta epe luzerako helburu horiek lortzeko.

Etxebizitza Gida Plana hiru urtekoa da. Adituen lan-taldeek eta herritarrek egindako ekarpenekin egindako partaidetza-prozesu bidez onartu du Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailak 2025-2027 Etxebizitza Gida Plana. Belaunaldi berriek emantzipatzeko eta beren bizi-proiektua garatzeko aukerak izatea da Euskadiren etorkizuna. Eta, hain zuzen ere, etorkizuneko begirada hori da Gida Plan berria osatzeko hiru oinarri politiko nagusiak inspiratzen dituena: erreformak, baliabideak eta akordioak (udalekin). 80 erakundetako 120 eragilek baino gehiagok eta 8.000 lagunek baino gehiagok hartu dute parte plana egiten.

2025-2027 Etxebizitza Gida Plana

2025-2027 Etxebizitzaren Gida Plana txosten informatiboa

Premiazko Neurrien Legeak beharrezko eta premiazko neurriak jasotzen ditu Euskadiren arau-esparruko hainbat legetan, babes publikoko etxebizitzen ekoizpena errazteko, hirigintza-prozedurak arintzeko eta etxebizitza baldintza duinetan eskuratu ahal izatea bermatzeko. Aldaketa adierazgarrienen artean daude lurzoruaren erreserba estrategikoak sortzeko aukera, epeak laburtzeko hirigintza-figura berriak sortzea eta tentsionatutako eremuetan zehapen-esparru eraginkorra ezartzea.

Etxebizitza eskubidearen aldeko arauak bultzatzea

Lege-proposamenak aldaketak sartu ditu autonomia-erkidegoko hainbat arauditan, besteak beste, honako hauetan: Lurzoruaren eta Hirigintzaren Legea, Etxebizitzaren Legea, Ingurumen Administrazioaren Legea eta Turismoaren Legea. Helburua da EAEko esparrua Estatuko oinarrizko legeriarekin lerrokatzea eta etxebizitza eskuratzeko erronkei aurre egitea.

Ildo horretatik, eta udalerri bakoitzeko etxebizitzaren egoera, jarduketen bideragarritasun ekonomikoa eta berehala egikaritzeko baldintzak kontuan hartuta, 2/2006 Legeak ezarritako babes publikoko etxebizitzetarako erreserba % 75etik % 60ra, gehienez, murriztu ahal izango dute udalek, betiere lurzoru urbanizagarrietako Gizarte Babeseko Etxebizitzen % 55 errespetatuta.

Era berean, landa-eremuan —3.000 biztanletik beherako udalerriak barne— etxebizitza babestuak sustatzea erraztuko da, despopulatzea geldiarazteko eta lurralde-kohesioa indartzeko. Halaber, etxebizitza-merkatu tentsionatuko eremuetan etxebizitza berriak eta erabilera turistikoko gelak automatikoki etetea gaitzen da, iraupen luzeko alokairuko etxebizitzarako sarbidea babesteko neurri gisa.

Erantzun koordinatua eta premiazkoa ematea lurraldearen beharrei

Ekimenak ingurumen arloan hobekuntza- eta arintze-neurriak ere jasotzen ditu. Hirigintza-, ingurumen- eta lurzoru-prozedurak sinkronizatzeko asmoz, aldatu egiten da Euskadiko Ingurumen Administrazioaren abenduaren 9ko 10/2021 Legea, 7.000 biztanletik gorako udalei ahalmena emateko ingurumen-eskumenak beren gain har ditzaten planen eta proiektuen prozedura jakin batzuetan, Ingurumen Ebaluazioari buruzko 21/2013 Estatuko Legean xedatutakoarekin bat etorrita.

Gainera, lurzoru poluituak berroneratzeko prozedurak optimizatu dira, etxebizitza babestuen arloko kontratu publikoak premiazkotzat jo dira eta hobekuntzak sartu dira Diru-sarrerak Bermatzeko Euskal Sistemaren Legean, Euskal Autonomia Erkidegoko Auzitegi Nagusiaren jurisprudentzia berriaren arabera.

Proposatutako neurriek premiazko behar bati erantzuten diote, eta, hori dela eta, Eusko Legebiltzarrean premiazko prozeduraz izapidetzeko eskatu da. Ekimenaren helburua da euskal administrazio publikoei tresna eraginkorrak eskaintzea higiezinen merkatuaren tentsioei aurre egiteko, etxebizitza publikoen parkea handitzeko eta etxebizitzaren funtzio soziala lurralde osoan betetzen dela bermatzeko.

Dekretu hau arauzko aldaketa bat da, etxebizitza babestua eskuratzeko baldintzak eta alokairurako laguntzak malgutzeko helburuz, gazteei eta erdiko klaseari lehentasuna emanda.

Dekretuaren neurri nagusiak

Indarrean dauden hamabi arau aldatzen ditu dekretuak, eta ardatz nagusiak dira etxebizitza eskuragarria eta hiri-berroneratzea.

1. Gazteek etxebizitza eskuratzeko konpromisoa

• Erreserba-kupoa: babestutako etxebizitza guztien % 50 36 urtetik beherako gazteei alokatzeko konpromisoa hartu da.

• Gaztelagun hobetzea (Alokairurako laguntzak):

  • Gehienezko sarrera-errentak handitzea: diruz lagundu daitekeen alokairuaren gehienezko errentak eguneratu egingo dira: 900 € hiriburuetan, 800 € gune funtzional eta udalerri handietan, eta 750 € gainerakoetan.

  • Gehieneko diru-sarrerak handitzea: diru-sarreren mugak handitu egin dira: 30.000 euroraino (banakakoa), 36.764 euroraino (baterakoa) eta 39.184 euroraino (familia ugaria).

  • Modalitate berriak: logelen alokairua eta azpierrentamendua diruz laguntzeko egoerak izango dira.

2. Alokairu Programak sustatzea eta Eskubide Subjektiboa

• Bizigune programa (Alokairuaren bitartekaritza publikoaren poltsa):

  • Errenta-atalasea handitzea: Biziguneko etxebizitza bat eskuratzeko gehienezko diru-sarrera 21.000 eurokoa izatetik 45.022,57 eurooa izatera pasatuko da, eta erregimen orokorreko babes ofizialeko etxebizitzekin parekatu, erdiko klaseari sarbidea errazteko.

  • Jabeei ordaindu beharreko kanona handitzea: handitu egin da etxebizitza lagatzen duten jabeei ordaintzen zaien errenta (kanona); merkatu-balioaren % 80ra hazi da (700 euroraino) eta AMEren % 95era (ia 800 euroraino Bilbon eta 965 euroraino Donostian) tentsionatutako eremuetan, etxebizitzak erakartzea sustatzeko.

• Etxebizitza izateko eskubide subjektiboa: eskubide hori aitortzeko gehienezko diru-sarrerak 1.000 € handitu dira (14.000 €/urte kide batentzat; 18.000 €/urte bi kiderentzat; 20.000 €/urte hiru edo kide gehiagorentzat).

• Erroldatze-baldintza: Euskadiko erroldan gutxienez 3 urteko antzinatasuna izateko baldintza gehitu da, alokairuko etxebizitza publikoa esleitzeko.

3. Hiri Birdentsifikazioaren aldeko apustua

• Lokalak etxebizitza bihurtzea: merkataritza-lokalak eta industria-espazioak etxebizitza bihurtzea errazten da; jarduketa horiek birgaitzeekin parekatuko dira.

• Bizigarritasuna malgutzea: Bizigarritasun Dekretuan egindako aldaketen bidez, aldaketa horren ondoriozko etxebizitzak baldintza zorrotzetatik salbuetsiko dira (eguzkimendua edo orientazioa, adibidez), eta, hala, errazagoa da etxebizitza gehiago sortzea lurzoru berria kontsumitu gabe.

4. Lehentasunezko taldeak eta irismen ekonomikoa

• Lehentasun soziala: indarkeria matxistaren biktima diren emakumeek BPEak eskuratzeko duten lehentasuna zabaldu egingo da, eta kolektibo jakin batzuei ezohiko edo zuzeneko esleipenerako sarbidea bermatuko zaie.

• Eragin ekonomikoa: Dekretua indarrean jartzearen ondorioz, Sailaren urteko gastua 5 milioi euro baino gehiago handituko da.

Eusko Jaurlaritzaren etxebizitza-programa

izango da 2025ean. Kopuru hori 487,5 milioikoa izan zen 2024an, eta 2023an 352,8 milioi eurokoa. Horrela, hiru urtetan, etxebizitza-programaren aurrekontua % 51,7 hazi da.

Zehatzago alderatzeko, azpimarratu behar da 2024ko eta 2025eko gastu-zifren igoeraren zati bat Europako Next Generation aparteko funtsengatik izan zela; energia-eraginkortasuneko birgaitze-politiketarako eta alokairu eskuragarriaren sustapenerako baliabideak eman zituzten.

Hala, eta adibide gisa, 2025ean, aipatutako Suspertze eta Erresilientzia Mekanismoko funtsek (Next Generation) 121,9 milioi euroko ekarpena dira Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailak, Visesa eta Alokabide sozietate publikoekin batera, mobilizatzen dituen 535,1 milioiei.

Aurrekontu bateratua (udal-inbertsioak kontuan hartu gabe)

Zifra horiei gehitzen badizkiegu Lanbideren gastuen aurrekontuetan agertu diren eta orain Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailaren eskumenekoak diren Etxebizitzako Prestazio Osagarriarekin lotutako alokairu libreko prestazioen gastuak —gastu hori, historikoki, urtean 75 milioi eurokoa izan da batez beste—, ondoriozta dezakegu Eusko Jaurlaritzaren etxebizitza-politiketarako aurrekontuak eta foru-aldundien gastu fiskala 2020an 756 milioi euro izatera iritsi direla, eta ziurrenik 1.100 milioi euro baino gehiago izango direla 2025ean (eta tokiko erakundeek etxebizitzan eta hirigintzan egiten duten gastua kontuan hartu gabe). Etxebizitzako gastu agregatu hori EAEko BPGaren % 1,15 inguru izango da 2025ean.

Foru-aldundien gastu fiskala

Era berean, garrantzitsua da aurrekontu horietan Euskadiko Foru Aldundiek emandako datuak kontabilizatzea. 2021ean, 340 milioi eurokoa izan zen PFEZean etxebizitza erosteko hipoteka-kuoten ordainketen kenkariei lotutako gastu fiskala (EAEko ogasunek ez dute zenbateko hori ordaindu); alokairuaren ordainketaren kenkarien gastu fiskala, berriz, 113 milioi eurotik gorakoa zen. Oro har, etxebizitzari lotutako gastu fiskala 461 milioi eurokoa izan zen, etxebizitza-kontuengatik kenkariak gehituta. 2020an, etxebizitzari lotutako gastu fiskala 431,9 milioi eurokoa izan zen. Alderatzearren, Eusko Jaurlaritzak etxebizitzaren arloan 2020an eta 2021ean egikaritutako gastu erreala 248,9 eta 325,9 milioi eurokoa izan zen, hurrenez hurren.

Kapital higiezinaren etekinetarako hobariak (errentatzaileak)

Tentsionatutako etxebizitza-merkatu izendatutako eremuetan kokatutako etxebizitzetatik datozen kapital higiezinaren etekinei dagokienez, Hiri Errentamenduen azaroaren 24ko 29/1994 Legearen 2. artikuluaren arabera etxebizitzaren errentamendutzat hartutako kontratuetatik eratorritakoak badira, eta alokairu-errenta erreferentzia-indizeekin bat datozenera mugatzen bada, aurreko paragrafoan aipatzen den hobaria ehuneko 70ekoa izango da.

Eusko Jaurlaritzak “Bizigune” Etxebizitza Hutsaren Programaren esparruan (Eusko Jaurlaritzaren abenduaren 23ko 466/2013 Dekretuaren bidez arautua), “ASAP” Etxebizitza Librearen Alokairuaren Merkatuko Bitartekaritza Programaren esparruan (irailaren 17ko 144/2019 Dekretuaren bidez arautua) eta erkidego-, aldundi- edo udal mailako antzeko etxebizitza-plan eta -programen bidez errentan hartutako etxebizitzetatik datozen kapital higiezinaren etekinei dagokienez, etxebizitza errentan emateagatik edo programa horiei lagatzeagatik higiezin bakoitzean lortutako etekin osoei ehuneko 70eko hobaria aplikatuko zaie.

Foru-ogasunen zerga-pizgarriak

Foru-ogasunek zenbait pizgarri sustatu dituzte, jabeak etxebizitzak arrazoizko prezioan alokatzera animatzeko. Pizgarri horien helburua da aukera erakargarria izatea jabeentzat arrazoizko prezioetan alokatzea, hala errentagarritasuna eta etxebizitzaren funtzio soziala orekatuta. Honako hauek dira:

1. Zerga-hobariak

• Ondasun Higiezinen gaineko Zerga (OHZ) % 50 murriztea erreferentziako indizearen % 90etik behera alokatzen duten jabeentzat.
• % 10eko hobari gehigarria, etxebizitza 36 urte arteko gazteei edo egoera zaurgarrian dauden familiei alokatzen bazaie.

Neurri horiek 2025eko apirilean onartu ziren, eta 2025eko zerga-ekitaldian aplikatuko dira; beraz, 2026an egin beharreko errenta-aitorpenean jasoko dira.

*Kontsultatu dagokion udal-ordenantza

2. Kenkariak PFEZean

• Alokairuagatiko diru-sarreren % 70ko kenkaria PFEZean, prezioa erreferentzia-indizearen azpitik badago.

• % 70eko kenkaria bitartekaritza-programa publikoen bidez alokatzen bada (Bizigune, adibidez).

Neurri horiek 2025eko apirilean onartu ziren, eta 2025eko zerga-ekitaldian aplikatuko dira; beraz, 2026an egin beharreko errenta-aitorpenean jasoko dira.

3. Kobratzeko bermeak

• Bizigune bezalako programetan, Eusko Jaurlaritzak alokairua ordaintzea bermatzen du, baita maizterrak ordaintzen ez badu edo etxebizitza hutsik badago ere.

4. Arrisku anitzeko asegurua

• Etxebizitzan gerta daitezkeen kalteak programa publikoek emandako aseguruen bidez estaltzea.

5. Alokairuaren kudeaketa integrala

• Bizigune bezalako programetan, administrazioa arduratzen da alokairuaren kudeaketa guztiaz; jabeak ez ditu zeregin horiek egin beharrik.

5. Birgaitzeko laguntzak

• % 50erainoko dirulaguntzak, arrazoizko prezioko alokairurako etxebizitzetan hobekuntza-lanak egiteko. 
• Zero intereseko maileguak, birgaitzearen gainerakoa finantzatzeko.

7. Aholkularitza juridikoa eta bitartekaritza gatazketan

• Arrazoizko prezioko alokairu-programetan parte hartzen duten jabeei lege-aholkularitza emateko doako zerbitzua.
• Jabeen eta maizterren arteko bitartekotza-zerbitzua, sor daitezkeen gatazkak konpontzeko.

8. Kontratuen iraupena malgutzea

• Programa jakin batzuetan, jabearen beharretara egokitutako lagapen-epeak adosteko aukera.

9. Itzulketa bermatua

• Bizigune bezalako programetan, etxebizitza laga zen egoera berean itzuliko dela bermatzen da.

10. Lehentasuna laguntza publikoetan

• Arrazoizko prezioko alokairu-programetan parte hartzen duten jabeek lehentasuna izan dezakete etxebizitzak birgaitzeko edo hobetzeko beste laguntza publikoetan.

Pizgarri horiek ezberdinak izan daitezke udalerriaren eta programa espezifikoaren arabera. Gainera, baliteke baldintzak eta zenbatekoak urtero eguneratzea; beraz, informaziorik berriena tokiko etxebizitza-bulegoetan edo Eusko Jaurlaritzako Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailaren webgunean kontsultatzea gomendatzen da.

11. Etxebizitza birgaitzeagatiko kenkariak

• Etxebizitza birgaitzeagatik % 18ko kenkariak.

Neurri horiek 2025eko apirilean onartu ziren, eta 2025eko zerga-ekitaldian aplikatuko dira; beraz, 2026an egin beharreko errenta-aitorpenean jasoko dira.

Etxebizitza eta Hiri Agenda Sailak bultzada erabakigarria eman dio eraikuntzaren industrializazioari, etxebizitza-politikaren ardatz nagusi gisa. Hobekuntza teknikoa baino gehiago, "nahitaezko trantsizioa" eta egiturazkoa da estrategia hau, etxebizitza-eskuragarritasunaren krisia gainditzeko, Euskadiko ekonomiarentzat funtsezkoa den sektore bat modernizatzeko eta Etxebizitzaren aldeko Itun Sozialean ezarritako helburu sozialak betetzeko.

Eredu industrializatuaren arabera, eraikinaren osagai gehienak fabrikan fabrikatu eta gero obran muntatzen dira. Horren alde egiteko erabakiak Euskadiko eta mundu osoko eraikuntza tradizionalaren sektoreak dituen zenbait erronka garrantzitsuri erantzuten die:

1. Etxebizitza arrazoizko prezioan eskuratzeko eskaintza bizkortzea: eraikuntza tradizionala motela da, eta parke publikoa handitzeko oztopoa. Eredu industrializatuaren bidez, entrega-epeak % 20 eta % 60 artean murrizten dira, eta nabarmen bizkortzen dira etxebizitza sozialen eta arrazoizko prezioko alokairuak edukitzea.
2. Jasangarritasuna eta deskarbonizazioa: industrializazioak efizientzia energetiko handiko diseinuak eta materialak erabiltzea errazten du, eraikinen karbono-aztarna erabat murriztuta. Gainera, eraikuntzako hondakin gutxiago sortzen du, eta ekonomia zirkularra sustatu.
3. Eskulanaren eta produktibitatearen krisia: sektore tradizionalak produktibitate txikia du, eta belaunaldien arteko erreleborako arazoak ditu. Eraikuntza industrializatuak, lanaren zati handi bat fabrikara eramaten duenez, aukera ematen du >lan-baldintzak hobetzeko, segurtasuna handitzeko eta talentua erakartzeko, batez ere profil teknikoak, ingeniariak eta emakumeak, Eraikuntza 4.0 deritzona.
4. Kalitatearen eta kostuen kontrola: fabrikako ingurune kontrolatu batean lan egiteak eraikuntza-kalitate hobea eta homogeneoa bermatzen du. Prozesuak estandarizatzearen bidez, errazagoa da kostuak aurreikustea, eta obraren ohiko aurrekontu-desorekak minimizatzea. Industrializazioa estrategiaren "hirugarren oinarri" bihurtzean, erregulazioarekin eta laguntza zuzenekin batera, Eusko Jaurlaritzak Etxebizitzaren aldeko Itun Sozialaren helburu historikoak 2036rako lortzeko konpromisoa hartu du: arrazoizko prezioko alokairuaren eskaintza bikoiztea eta BOE parkea % 50 baino gehiago handitzea. Euskadin etorkizuna eraikitzeak kalitatea, abiadura eta jasangarritasuna lehenesten ditu dagoeneko.