Euskadi dispone actualmente de dos instrumentos principales para el desarrollo de las políticas públicas en materia de vivienda: La Ley de 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda y el Pacto Social por la Vivienda 2022- 2036.

La Ley vasca de 2015 se configura como un marco jurídico innovador. Su elemento central es la constitución del derecho subjetivo a la vivienda, establecido como un procedimiento administrativo reglado y exigible por cualquier ciudadano. Este derecho se fundamenta en el reconocimiento efectivo y en la adjudicación de una vivienda de protección pública o, en su defecto, en la prestación de ayudas públicas destinadas a facilitar el acceso o la tenencia de viviendas libres a precios asequibles.

Por otro lado, el Pacto Social por la Vivienda 2022-2036, es un compromiso para garantizar el derecho efectivo a la vivienda, con metas cuantitativas claras para aumentar la oferta de alquiler asequible y vivienda protegida, y duplicar la tasa anual de rehabilitación de edificios. El Pacto identifica retos como el envejecimiento poblacional y la necesidad de viviendas más sostenibles, proponiendo líneas de acción que incluyen mayor inversión, enfoque social, colaboración interinstitucional, y fortalecimiento del sector de la construcción. Se enfatiza un modelo de gobernanza participativa, con la creación del Foro de Urbanismo y Vivienda de Euskadi y con el seguimiento del Observatorio Vasco de la Vivienda, buscando la colaboración entre agentes institucionales, empresariales, profesionales y sociales para lograr estos objetivos a largo plazo.

El Plan Director de Vivienda tiene carácter trianual. El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana ha aprobado su Plan Director de Vivienda 2025-2027 a través de un proceso participativo con aportaciones realizadas mediante grupos de trabajo de expertos, y por parte de la ciudadanía. El futuro de Euskadi pasa por que las nuevas generaciones tengan opciones para emanciparse y desarrollar su proyecto vital. Y es precisamente esa mirada de futuro la que inspira los tres grandes fundamentos políticos con los que se ha elaborado el nuevo Plan Director: reformas, recursos y acuerdos (con Ayuntamientos). Más de 120 agentes de casi 80 organizaciones y más de 8.000 personas han participado en su elaboración.

Plan Director de Vivienda 2025-2027

Dossier Informativo Plan Director de Vivienda 2025-2027

La Ley de Medidas Urgentes incorpora medidas necesarias y urgentes en diversas leyes del marco normativo vasco para facilitar la producción de vivienda de protección pública, agilizar los procedimientos urbanísticos y garantizar el acceso a la vivienda en condiciones dignas. Entre las modificaciones más relevantes se encuentra la posibilidad de crear reservas estratégicas de suelo, nuevas figuras urbanísticas para acortar plazos, y un marco sancionador efectivo en zonas declaradas como mercado tensionado.

Impulso normativo en favor del derecho a la vivienda

La proposición de Ley introduce cambios en varias normativas autonómicas, entre ellas la Ley de Suelo y Urbanismo, la Ley de Vivienda, la Ley de Administración Ambiental y la Ley de Turismo, con el fin de alinear el marco vasco con la legislación básica estatal y afrontar los desafíos del acceso a la vivienda.

En este sentido, y atendiendo a la situación de la vivienda en cada municipio, a la viabilidad económica de las actuaciones y bajo condiciones de ejecución inmediata, se permitirá que los ayuntamientos puedan reducir la reserva para vivienda de protección pública establecida por la Ley 2/2006, de un 75% hasta un mínimo del 60%, siempre respetando al menos un 55% de Viviendas de Protección Social en suelos urbanizables.

Asimismo, se facilita la promoción de vivienda protegida en el ámbito rural, incluyendo municipios de menos de 3.000 habitantes, para frenar el despoblamiento y reforzar la cohesión territorial. También se habilita la suspensión automática de nuevas viviendas y habitaciones de uso turístico en zonas de mercado residencial tensionado, como medida para preservar el acceso a la vivienda de alquiler de larga duración.

Una respuesta coordinada y urgente a las necesidades del territorio

La iniciativa también contempla medidas de mejora y agilización en el ámbito ambiental. Con el fin de sincronizar procedimientos urbanísticos, ambientales y de suelos, se modifica la Ley 10/2021, de 9 de diciembre, de Administración Ambiental del Euskadi, para facultar a los ayuntamientos de más de 7.000 habitantes a asumir competencias ambientales en determinados procedimientos de planes y proyectos, en coherencia con lo dispuesto en la Ley estatal 21/2013, de evaluación ambiental.

Se optimizan además los procedimientos de remediación de suelos contaminados, se declara la urgencia de los contratos públicos en materia de vivienda protegida, y se incorporan mejoras en la Ley del Sistema Vasco de Garantía de Ingresos, conforme a la jurisprudencia reciente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco.

Las medidas propuestas responden a una necesidad urgente, por lo que ha instado a su tramitación por el procedimiento de urgencia en el Parlamento Vasco. La iniciativa busca ofrecer herramientas efectivas a las administraciones públicas vascas para afrontar las tensiones del mercado inmobiliario, incrementar el parque de vivienda pública y garantizar el cumplimiento de la función social de la vivienda en todo el territorio.

Este decreto es una modificación reglamentaria impulsada con el objetivo de flexibilizar las condiciones de acceso a la vivienda protegida y las ayudas al alquiler, priorizando a jóvenes y clases medias.

Medidas clave del Decreto

El decreto modifica hasta doce normas en vigor con un enfoque principal en la vivienda asequible y la regeneración urbana.

1. Compromiso con el Acceso a la Vivienda Joven

• Cupo de Reserva:Se establece el compromiso de dedicar el 50% de toda la vivienda protegida en alquiler a personas jóvenes menores de 36 años.
• Mejora de Gaztelagun (Ayudas al Alquiler):
  • Aumento de Rentas Máximas de Acceso: Las rentas máximas del alquiler subvencionable se actualizan: 900 € en capitales, 800 € en áreas funcionales y municipios grandes, y 750 € en el resto.
  • Ampliación de Ingresos Máximos: Se elevan los límites de ingresos para acceder a la ayuda: hasta 30.000 € (individual), hasta 36.764 € (conjunta) y hasta 39.184 € (familia numerosa).
  • Nuevas Modalidades: Se incorpora el alquiler de habitaciones y el subarrendamiento como situaciones subvencionables.

2. Impulso a los Programas de Alquiler y Derecho Subjetivo

• Programa Bizigune (Bolsa de intermediación Pública del alquiler):

  • Ampliación del Umbral de Renta: El umbral máximo de ingresos para acceder a una vivienda de Bizigune pasa de 21.000 € a 45.022,57 €, equiparándose a la VPO de régimen general para facilitar el acceso a la clase media.

  • Aumento del Canon a Propietarios: Se incrementa la renta (canon) que se paga a los propietarios que ceden su vivienda, llegando al 80% del valor de mercado (hasta 700 €) y al 95% de la EMAL (hasta casi 800 € en Bilbao y 965 € en Donostia-San Sebastián) en zonas tensionadas, para incentivar la captación de pisos.
• Derecho Subjetivo a la Vivienda: Se aumenta en 1.000 € los ingresos máximos para el reconocimiento de este derecho (14.000 €/año para 1 miembro; 18.000 €/año para 2; 20.000 €/año para 3 o más).
• Requisito de Empadronamiento: Se añade el requisito de 3 años mínimo de antigüedad de empadronamiento en Euskadi para la adjudicación de vivienda pública en alquiler.

3. Apuesta por la Redensificación Urbana

• Conversión de Locales en Vivienda: Se facilita la conversión de locales comerciales y espacios industriales en viviendas al equiparar esta acción a la rehabilitación.
• Flexibilización de Habitabilidad: La modificación del Decreto de Habitabilidad permite exonerar de condiciones estrictas (como soleamiento u orientación) a las viviendas resultantes de esta conversión, facilitando así la creación de más vivienda sin consumir nuevo suelo.

4. Colectivos Prioritarios y Alcance Económico

• Prioridad Social: Se amplía la prioridad de las mujeres víctimas de violencia machista en el acceso a VPP y se garantiza el acceso de determinados colectivos a la adjudicación extraordinaria o directa.
• Impacto Económico: La entrada en vigor del Decreto supone un aumento del gasto anual del Departamento superior a 5 millones de euros.

Programa de vivienda del Gobierno Vasco

El presupuesto consolidado del programa de vivienda del Gobierno Vasco alcanza en 2025 los 535,1 millones de euros. Esa cifra fue de 487,5 millones en 2024 y en 2023 se situó en 352,8 millones de euros. De este modo, en tres años, el presupuesto del programa de vivienda ha aumentado un 51,7%.

Para establecer una comparación más ajustada, hay que reseñar que parte del incremento en las cifras de gastos de 2024 y 2025 tiene su origen en la disposición de fondos europeos extraordinarios Next Generation, que han aportado recursos a las políticas de rehabilitación en eficiencia energética y a la promoción del alquiler asequible.

Así, y como ejemplo, en 2025 los citados Fondos MRR (Next Generation) aportan 121,9 millones de euros a los 535,1 millones que moviliza el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, junto a sus sociedades públicas Visesa y Alokabide.

Presupuesto consolidado (sin contemplar la inversión municipal)

Si a estas cifras le añadimos los gastos en prestaciones al pago del alquiler libre vinculados con la Prestación Complementaria de Vivienda que han figurado en los presupuestos de Gastos de Lanbide y ahora son ya competencia del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, gasto que se ha situado históricamente en una media de 75 millones de euros al año, podemos concluir que los presupuestos del Gobierno Vasco destinados a políticas de vivienda y el gasto fiscal de las Diputaciones Forales han alcanzado cifras entre los 756 millones de euros en 2020, hasta superar muy probablemente los 1.100 millones de euros en 2025 (y sin incluir el gasto de entes locales en vivienda y urbanismo). Este gasto agregado en vivienda representará cerca del 1,15% del PIB vasco en 2025.

Gasto fiscal de las Diputaciones Forales

Asimismo, es importante contabilizar en dichos presupuestos los datos facilitados por las Diputaciones Forales de Euskadi. En 2021, el gasto fiscal asociado a las deducciones por el pago de las cuotas hipotecarias para la compra de vivienda en el IRPF (importe que se deja de ingresar por las haciendas vacas) ascendió a los 340 millones de euros, mientas que el gasto fiscal por las deducciones asociadas al pago del alquiler superaba los 113 millones de euros. En conjunto, el gasto fiscal asociado a la vivienda se situó en 461 millones de euros al añadir deducciones por cuentas vivienda. En 2020, el gasto fiscal asociado a la vivienda se situó en 431,9 millones de euros. A título comparativo, el gasto real ejecutado en materia de vivienda por parte del Gobierno Vasco en 2020 y 2021 fue de 248,9 y 325,9 millones de euros, respectivamente.

Bonificaciones para Rendimientos de Capital Inmobiliario (Arrendadores)

En el supuesto de rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, derivados de contratos considerados como arrendamiento de vivienda según el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que la renta de alquiler se limite a los importes que se correspondan con los índices de referencia, la bonificación a la que se refiere el párrafo anterior será del 70 por ciento.

En el supuesto de rendimientos de capital inmobiliario procedentes de viviendas arrendadas a través de los programas del Gobierno Vasco en el marco del Programa de Vivienda Vacía “Bizigune”, regulado por el Decreto del Gobierno Vasco 466/2013, de 23 de diciembre, del Programa de Intermediación en el Mercado de Alquiler de Vivienda Libre “ASAP”, regulado por el Decreto del Gobierno Vasco 144/2019, de 17 de septiembre, o de otros planes y programas de vivienda autonómicos, forales o municipales similares, se aplicará una bonificación del 70 por ciento sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble por el arrendamiento o cesión de la vivienda a los citados programas.

Incentivos fiscales de las Haciendas Forales

Las haciendas forales han implementado varios incentivos para animar a las personas propietarias a alquilar sus viviendas a precios asequibles. El objetivo de estos incentivos es hacer que el alquiler a precios asequibles sea una opción atractiva para las personas propietarias, equilibrando la rentabilidad, con la función social de la vivienda. Estos incluyen:

1. Bonificaciones fiscales

• Reducción del 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para personas propietarias que alquilen por debajo del 90% del índice de referencia.
• Bonificación adicional del 10% si la vivienda se alquila a personas jóvenes hasta 36 años o familias en situación de vulnerabilidad.

Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

*Consultar la ordenanza municipal correspondiente

2. Deducciones en el IRPF

• Deducción del 70% de los ingresos por alquiler en el IRPF si el precio está por debajo del índice de referencia.
• Deducción del 70% si se alquila a través de programas públicos de intermediación (como Bizigune).

Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

3. Garantías de cobro

• En programas como Bizigune, el Gobierno Vasco garantiza el pago del alquiler incluso si la persona inquilina no paga o la vivienda está vacía.

4. Seguro multirriesgo

• Cobertura de posibles daños en la vivienda a través de seguros proporcionados por programas públicos.

5. Gestión integral del alquiler

• En programas como Bizigune, la administración se encarga de toda la gestión del alquiler, liberando a la persona propietaria de estas tareas.

6. Ayudas para la rehabilitación

• Subvenciones para obras de mejora en viviendas destinadas al alquiler asequible. 
• Préstamos a interés cero para financiar el resto de la rehabilitación.

7. Asesoramiento jurídico y mediación en conflictos

• Servicio gratuito de asesoramiento legal para las personas propietarias que participen en programas de alquiler asequible.
• Servicio de mediación entre personas propietarias e inquilinas para resolver posibles conflictos.

8. Flexibilidad en la duración de los contratos

• Posibilidad de acordar periodos de cesión adaptados a las necesidades de la persona propietaria en ciertos programas.

9. Devolución garantizada

• En programas como Bizigune, se garantiza la devolución de la vivienda en el mismo estado en que se cedió.

10. Prioridad en ayudas públicas

• Las personas propietarias que participan en programas de alquiler asequible pueden tener prioridad en otras ayudas públicas para rehabilitación o mejora de viviendas.

Es importante señalar que estos incentivos pueden variar según el municipio y el programa específico. Además, las condiciones y cuantías pueden actualizarse anualmente, por lo que se recomienda consultar la información más reciente en las oficinas de vivienda locales o en la web del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco.

11. Deducciones por rehabilitación de vivienda

• Deducciones por rehabilitación de vivienda al 18%

Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana ha impulsado de manera decisiva la industrialización de la construcción como el eje central de su política de vivienda. Más que una simple mejora técnica, esta estrategia se concibe como una "transición obligada" y estructural para superar la crisis de accesibilidad a la vivienda, modernizar un sector clave para la economía de Euskadi y cumplir con los ambiciosos objetivos sociales establecidos en el Pacto Social por la Vivienda.

La decisión de apostar por un modelo industrializado (donde gran parte de los componentes de un edificio se fabrican en fábrica y luego se ensamblan en la obra) responde a varios retos críticos que afronta el sector de la construcción tradicional en Euskadi y a nivel global:

1. Aceleración de la Oferta de Vivienda Asequible: La lentitud de la construcción tradicional es un freno para aumentar el parque público. El modelo industrializado promete reducir los plazos de entrega entre un 20% y un 60%, acelerando de manera crucial la disponibilidad de vivienda social y de alquiler asequible.
2. Sostenibilidad y Descarbonización: La industrialización facilita la incorporación de diseños y materiales de alta eficiencia energética, reduciendo drásticamente la huella de carbono de los edificios. Además, minimiza la generación de residuos y promueve la economía circular en la construcción.
3. Crisis de Mano de Obra y Productividad: El sector tradicional sufre de baja productividad y falta de relevo generacional. La construcción industrializada, al trasladar gran parte del trabajo a la fábrica, permite mejorar las condiciones laborales, aumentar la seguridad y atraer talento, especialmente perfiles técnicos, ingenieros y mujeres, lo que se conoce como Construcción 4.0.
4. Control de Calidad y Costes: El trabajo en un entorno controlado de fábrica asegura una calidad constructiva superior y homogénea. La estandarización de procesos también ofrece una mayor predictibilidad de costes, minimizando los desajustes presupuestarios típicos de la obra tradicional.

Al convertir la industrialización en la "tercera pata" de su estrategia, junto con la regulación y las ayudas directas, el Gobierno Vasco se compromete a alcanzar las metas históricas del Pacto Social por la Vivienda para el año 2036: duplicar la oferta de alquiler asequible y aumentar el parque de VPO en más de un 50%. La construcción del futuro en Euskadi es ya una realidad que prioriza la calidad, la velocidad y la sostenibilidad.