Un área geográfica (municipio o parte de él) en el que se da un desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado residencial de alquiler, lo que dificulta el acceso a la vivienda, en condiciones asequibles, para la población.

¿Qué criterios debe cumplir un municipio para considerarlo Zona Tensionada?

1. Incremento del precio del alquiler, o compraventa, superior al IPC+3 puntos en los últimos 5 años

Este criterio contempla dos escenarios. Por un lado, que el precio de alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Por otro, que el precio de compraventa de la vivienda debe haber experimentado, en los cinco años previos a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

2. Esfuerzo económico para el pago de la vivienda superior al 30% de los ingresos del hogar

Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

Adicionalmente, se consideran factores como la dificultad de acceso a la vivienda debido a la insuficiencia de la oferta, el porcentaje de viviendas principales en régimen de alquiler, el incremento de la población en los últimos años y el número de viviendas turísticas.

1. Limitación de precios de alquiler

• Establecimiento de un índice de referencia de precios de alquiler.
• Topes máximos en nuevos contratos.
• Congelación de precios en renovaciones de contratos existentes.

2. Incentivos fiscales para personas propietarias

• Bonificaciones en el IBI para personas propietarias que alquilen por debajo del índice de referencia.
• Deducciones en el IRPF para fomentar el alquiler a largo plazo y a precios asequibles.

Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

3. Fomento de la vivienda social

• Aumento de la inversión en vivienda protegida.
• Programas de adquisición de viviendas vacías para destinarlas al alquiler social.

4. Regulación de viviendas turísticas

• Limitación del registro de nuevas viviendas turísticas en municipios declarados como zona tensionada.
• Inspección y control reforzado de viviendas turísticas.

5. Programas de rehabilitación y eficiencia energética

• Subvenciones y ayudas para la rehabilitación y para la mejora de la eficiencia energética de las viviendas.

6. Medidas de protección para personas inquilinas

• Ampliación de la duración mínima de los contratos de alquiler.
• Refuerzo de los servicios de mediación en conflictos entre personas propietarias e inquilinas.

7. Fomento de nuevos modelos de vivienda

• Apoyo a iniciativas de cohousing y cooperativas de vivienda en cesión de uso.
• Promoción de viviendas intergeneracionales y alojamientos dotacionales.

Estas medidas buscan equilibrar el mercado de la vivienda, aumentar la oferta de vivienda asequible y proteger a las personas inquilinas, al tiempo que se ofrecen incentivos a las personas propietarias para fomentar el alquiler a largo plazo y a precios razonables.

La declaración de Zona Tensionada no busca una reducción drástica de los precios de alquiler, sino un mercado más equilibrado y asequible. Las medidas protegen los intereses de las personas inquilinas y de las y los propietarios.

Cuando una zona es declarada tensionada, se activan dos mecanismos de control de precios: el índice de referencia del alquiler y el índice de actualización de rentas de alquiler (IRAV)

Índice de referencia del alquiler

• Fija un rango objetivo para la vivienda en alquiler en función de sus características y zona.
• ¿En qué casos aplica?
  • En los contratos de inmuebles propiedad de grandes tenedores (generalmente 5 inmuebles en la zona tensionada)
  • En los nuevos contratos de inmuebles que entran por primera vez al mercado residencial
  • En los nuevos contratos de inmuebles que no han estado alquilados en los últimos 5 años
• En Euskadi, el índice de referencia se establece por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno de España, en colaboración con las tres haciendas forales, que son la administración competente para recabar, procesar y compartir la información necesaria para la elaboración de este índice.
• Si la persona propietaria no es un gran tenedor, el nuevo alquiler no puede superar el último contrato registrado para el inmueble, ajustado por el nuevo índice de actualización (IRAV).

Índice de Actualización de Rentas de Alquiler (IRAV)

• Aplica a cualquier contrato de alquiler vigente en territorio español y sustituye al IPC para revisar anualmente la renta durante la vigencia del contrato, protegiendo al inquilino frente a grandes incrementos.
• En las zonas declaradas como tensionadas, este índice amplía su alcance y se hace extensible a la revisión anual de la renta durante el período de prórroga extraordinaria al que pueden acogerse las personas inquilinas con contratos en vigor.

Efectos directos sobre los precios del alquiler:

1. Limitación de precios

• Se establece un índice de referencia de precios de alquiler basado en las características de la vivienda y la zona. El índice se actualizará periódicamente para reflejar las condiciones cambiantes del mercado.
• Los nuevos contratos de alquiler no podrán superar el precio establecido en este índice de referencia.

2. Congelación de precios en renovaciones

• En las renovaciones de contratos existentes, el precio no podrá aumentarse más allá del IRAV durante el período en que la zona esté declarada como tensionada.

3. Incentivos para alquileres asequibles

• Se ofrecerán bonificaciones fiscales a las personas propietarias que alquilen por debajo del índice de referencia.

Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

4. Impacto en el mercado

• Esstabilización, o incluso reducción, de los precios de alquiler en las zonas más caras.
• Protección a las personas inquilinas actuales de aumentos significativos en el alquiler.
• Aumento de la oferta de viviendas en alquiler a precios más asequibles.
• Redistribución de la oferta de alquiler: de alquileres turísticos o de corta duración, al alquiler residencial.

Es importante señalar que el objetivo no es permanecer de manera continuada bajo la figura del tensionamiento residencial, sino avanzar en planes de acción trianuales que permitan a las zonas tensionadas abordar la problemática de acceso a la vivienda con una batería de medidas orientadas a recrecer la oferta y proteger la demanda.

El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, a través de Etxebide, gestiona la demanda de acceso al parque público de vivienda. De este modo, Etxebide se ocupa de:

• Gestionar el registro de solicitantes de vivienda protegida.
• Adjudicar viviendas protegidas en régimen de compra o alquiler.
• Proporcionar información sobre ayudas y programas relacionados con la vivienda.

Inscripción y solicitud de vivienda a través de Etxebide:

1. Requisitos:

• Ser mayor de edad o persona menor emancipada.
• Estar empadronado/a en cualquier municipio de Euskadi. Para algunas promociones, puede requerirse empadronamiento en el municipio específico donde se ubica la vivienda.
• Constatar la necesidad de acceso a una vivienda.
• Cumplir con los límites de ingresos establecidos (varían según el tipo de vivienda y programa). Actualmente, estos son los límites:
  • Alquiler: entre 0€ y un máximo de 45.000€.
  • Compra: entre 9.000€ y cerca de los 58.000€.
• Acreditar residencia habitual y permanente en la vivienda adjudicada.
• Algunas viviendas protegidas se reservan para colectivos específicos (jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, etc.).
• El cumplimiento de estos requisitos debe mantenerse desde la solicitud hasta la adjudicación.

2. Pasos para la inscripción:

• Online:
  • A través de la web de Etxebide.
  • Necesitarás identificación electrónica (DNI electrónico, BakQ, etc.).
• Presencial:
  • En las oficinas del Servicio Zuzenean.
  • En los ayuntamientos que tengan convenio con Etxebide.

3. Documentación necesaria:

• DNI o permiso de residencia de todas las personas que configuren la unidad convivencial.
• Certificado de empadronamiento.
• Documentación acreditativa de ingresos (declaración de la renta, nóminas, etc.).
• Otros documentos específicos según tu situación (certificado de discapacidad, título de familia numerosa, etc.).

4. Después de la inscripción:

• Recibirás una resolución confirmando tu inscripción.
• Deberás renovar tu solicitud cada dos años.
• Es importante mantener tus datos actualizados.

Actualmente en Euskadi existen varios programas de ayuda al alquiler, diseñados para facilitar el acceso a la vivienda a diferentes colectivos. Los principales son:

1. Prestación Económica de Vivienda (PEV)

• Destinada a personas sin vivienda en propiedad y con ingresos insuficientes para pagar un alquiler.
• Cubre la diferencia entre el 30% de los ingresos del beneficiario y el alquiler, hasta un máximo establecido, hasta un máximo de 300€.
• La PEV se concede a personas residentes en Euskadi a las que se les ha reconocido el Derecho Subjetivo a la Vivienda, siempre y cuando no hayan sido adjudicatarias de una vivienda protegida.

2. Programa Gaztelagun

• Dirigido a jóvenes entre 18 y 35 años.
• Subvención de hasta el 60% del alquiler (en casos de coarriendo), con un máximo de 300€ mensuales.
• Siempre que se acrediten los requisitos establecidos, las personas jóvenes beneficiarias pueden obtener hasta los 35 años, sin límite temporal.

3. Programa Emantzipa

• Emantzipa es una ayuda para favorecer la emancipación de personas jóvenes entre 25 y 29 años.
• Consiste en el pago mensual de 300 euros, hasta un máximo de 24 meses.

4. Programa Bizigune

• Moviliza viviendas vacías hacia el alquiler protegido.
• Las personas propietarias de viviendas vacías en el mercado libre ceden el usufruto de su inmueble al Gobierno Vasco durante seis años.
• El Gobierno Vasco subarrienda las viviendas del programa Bizigune, a personas con necesidad de acceso a una vivienda e inscritas en Etxebide, a precios asequibles.

5. Otros programas para favorecer el acceso a una vivienda

Programa ASAP (Alokairu Segurua, Arrazoizko Prezioa):

• Intermediación entre las personas propietarias e inquilinas.
• Ofrece garantías a las personas propietarias y alquileres a precios razonables para las y los inquilinos.

Ayudas de emergencia social para alquiler:

• Gestionadas por los servicios sociales municipales.
• Para situaciones de urgencia y necesidad extrema.

Subvenciones para el pago de alquiler a víctimas de violencia de género:

• Ayudas específicas para mujeres víctimas de violencia machista.

Incentivos para la movilización de vivienda deshabitada:

• Incentivos fiscales y subvenciones para personas propietarias que pongan sus viviendas vacías en alquiler a precios asequibles.

6. Aspectos a tener en cuenta

• Los requisitos y cuantías pueden variar anualmente.
• Algunas ayudas son incompatibles entre sí.
• Es importante consultar los plazos de solicitud, ya que suelen tener periodos específicos de convocatoria.
• Se recomienda acudir a los servicios de vivienda municipales o a las oficinas de Etxebide para recibir asesoramiento personalizado sobre el programa más adecuado a cada situación personal.

Las personas inquilinas en Euskadi tienen una serie de derechos fundamentales, amparados tanto por la legislación estatal como por la normativa autonómica. Estos son algunos de los principales derechos:

1. Contrato de alquiler

• Derecho a un contrato escrito que especifique las condiciones del alquiler.
• Duración mínima del contrato de 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), salvo que la persona inquilina desee un plazo menor.

2. Prórroga del contrato

• Derecho a prórroga automática anual hasta un máximo de 3 años adicionales en zonas tensionadas, salvo que la persona inquilina comunique su deseo de no renovar.

3. Fianza

• Fianza obligatoria: un mes del alquiler, y dos meses adicionales a critierio de la persona arrendadora.
• Derecho a la devolución de la fianza al finalizar el contrato, si se cumplen las condiciones acordadas.

4. Obras y reparaciones

• Derecho a que la persona propietaria realice las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• Derecho a realizar obras de adaptación para personas con discapacidad o mayores de 70 años, con ciertas condiciones.

5. Subrogación

• Derecho del cónyuge o pareja de hecho a subrogarse en el contrato en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

6. Desistimiento del contrato

• Posibilidad de desistir del contrato después de 6 meses, con preaviso de 30 días.

7. Derecho de tanteo y retracto

• En caso de venta de la vivienda alquilada, derecho preferente a comprarla en las mismas condiciones.

8. Limitación de los precios del alquiler

• En zonas declaradas como tensionadas, la renta del alquiler no puede superar el límite máximo establecido por el índice de referencia, en el caso de vivienda cuyo propietario sea un gran tenedor o vivienda que se incorpore al alquiler residencial por primera vez en los últimos cinco años.
• Para aquellos inmuebles que ya estaban alquilados con anterioridad, las subidas de precio se actualizarán conforme al IRAV.

9. Gastos de gestión inmobiliaria

• Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a a cargo de las personas arrendadoras, ya sean físicas o jurídicas.

10. Vivienda en condiciones

• Derecho a recibir la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, salubridad y seguridad.

11. Deducciones fiscales

• Respecto a las personas inquilinas, las y los contribuyentes que satisfagan durante el período impositivo cantidades por el alquiler de su vivienda habitual, podrán aplicar una deducción del 20% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, con un límite de deducción de 1.600 euros anuales.
• Este porcentaje se incrementa hasta el 35% con el límite de 2.800 euros anuales para personas contribuyentes jóvenes que tengan una edad inferior a 36 años, personas contribuyentes que tengan reconocida una discapacidad con un grado igual o superior al 65 % o tengan reconocidos alguno de los grados de dependencia, personas y contribuyentes que tengan la consideración de víctimas de violencia doméstica o de género, personas titulares de familia numerosa y personas contribuyentes que formen parte de una unidad familiar constituida por un solo progenitor o progenitora y sus descendientes.

Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

Las haciendas forales han implementado varios incentivos para animar a las personas propietarias a alquilar sus viviendas a precios asequibles. El objetivo de estos incentivos es hacer que el alquiler a precios asequibles sea una opción atractiva para las personas propietarias, equilibrando la rentabilidad, con la función social de la vivienda. Estos incluyen:

1. Bonificaciones fiscales

• Reducción del 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para personas propietarias que alquilen por debajo del 90% del índice de referencia.
• Bonificación adicional del 10% si la vivienda se alquila a personas jóvenes hasta 36 años o familias en situación de vulnerabilidad.

Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

2. Deducciones en el IRPF

• Deducción del 60% de los ingresos por alquiler en el IRPF si el precio está por debajo del índice de referencia.
• Deducción del 70% si se alquila a través de programas públicos de intermediación (como Bizigune).

Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

3. Garantías de cobro

• En programas como Bizigune, el Gobierno Vasco garantiza el pago del alquiler incluso si la persona inquilina no paga o la vivienda está vacía.

4. Seguro multirriesgo

• Cobertura de posibles daños en la vivienda a través de seguros proporcionados por programas públicos.

5. Gestión integral del alquiler

• En programas como Bizigune, la administración se encarga de toda la gestión del alquiler, liberando a la persona propietaria de estas tareas.

6. Ayudas para la rehabilitación

• Subvenciones de hasta el 50% para obras de mejora en viviendas destinadas al alquiler asequible. 
• Préstamos a interés cero para financiar el resto de la rehabilitación.

7. Asesoramiento jurídico y mediación en conflictos

• Servicio gratuito de asesoramiento legal para las personas propietarias que participen en programas de alquiler asequible.
• Servicio de mediación entre personas propietarias e inquilinas para resolver posibles conflictos.

8. Flexibilidad en la duración de los contratos

• Posibilidad de acordar periodos de cesión adaptados a las necesidades de la persona propietaria en ciertos programas.

9. Devolución garantizada

• En programas como Bizigune, se garantiza la devolución de la vivienda en el mismo estado en que se cedió.

10. Prioridad en ayudas públicas

• Las personas propietarias que participan en programas de alquiler asequible pueden tener prioridad en otras ayudas públicas para rehabilitación o mejora de viviendas.

Es importante señalar que estos incentivos pueden variar según el municipio y el programa específico. Además, las condiciones y cuantías pueden actualizarse anualmente, por lo que se recomienda consultar la información más reciente en las oficinas de vivienda locales o en la web del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco.

11. Deducciones por rehabilitación de vivienda

• Deducciones por rehabilitación de vivienda al 18%

Estas medidas, aprobadas en abril de 2025, serán de aplicación al ejercicio fiscal de 2025 y, por tanto, se recogerán en la declaración de la renta a realizar en el año 2026.

1. Programa Gaztelagun

• Dirigido a jóvenes entre 18 y 35 años.
• Subvención de hasta el 60% del alquiler (en casos de coarriendo), con un máximo de 300€ mensuales.
• Siempre que se acrediten los requisitos establecidos, las personas jóvenes beneficiarias pueden obtener hasta los 35 años, sin límite temporal.

2. Programa de emancipación Emantzipa

• Emantzipa es una ayuda para favorecer la emancipación de personas jóvenes entre 25 y 29 años.

3. Reserva de vivienda protegida para jóvenes

• Cupo específico del 50% de las promociones para menores de 36 años.
• Prioridad en las listas de Etxebide para este colectivo.

4. Promoción de alojamientos dotacionales para jóvenes

• Construcción de alojamientos asequibles, diseñadas específicamente para jóvenes.
• Alquiler asequible (máximo el 30% de los ingresos) en régimen rotatorio (hasta 5 años).
• Colaboración con ayuntamientos para la cesión de suelo para estas promociones.

5. Avales públicos

• Sistema de garantías públicas para facilitar el acceso a la compra y al alquiler a jóvenes.

6. Incentivos fiscales

• Deducciones en el IRPF para jóvenes que vivan de alquiler.
• Bonificaciones en el IBI para las personas propietarias que alquilen a jóvenes a precios asequibles.

7. Programas de alquiler residencial intergeneracional

• Fomento de la convivencia entre personas mayores y jóvenes, con beneficios mutuos en términos de vivienda y compañía.

En Euskadi, existen varias opciones de vivienda adaptadas a las necesidades de las personas mayores o con discapacidad. Estas opciones buscan promover la autonomía, la accesibilidad y la calidad de vida de estos colectivos:

1. Viviendas adaptadas en el parque protegido

• Reserva de un porcentaje de Viviendas de Protección Oficial para personas con movilidad reducida.
• Diseño sin barreras arquitectónicas y con elementos adaptados (baños, cocinas, etc.).

2. Programa de accesibilidad

• Ayudas para la instalación de ascensores y eliminación de barreras arquitectónicas en edificios existentes.
• Subvenciones de hasta el 70% del coste para comunidades de personas propietarias.

3. Apartamentos tutelados

• Viviendas individuales con servicios comunes y apoyo profesional.
• Destinados a personas mayores con cierto grado de autonomía.

4. Viviendas comunitarias

• Alojamientos para grupos reducidos de personas mayores con necesidades de apoyo.
• Cuentan con personal de atención y servicios comunes.

5. Cohousing senior

• Proyectos de vivienda colaborativa diseñados por y para personas mayores.
• Combinan espacios privados con amplias zonas comunes y servicios compartidos.

6. Programa de rehabilitación de viviendas para personas mayores

• Ayudas específicas para adaptar viviendas a las necesidades de las personas mayores (instalación de duchas accesibles, pasamanos, etc.).

7. Viviendas intergeneracionales

• Proyectos que combinan viviendas para jóvenes y personas mayores, fomentando la convivencia y el apoyo mutuo.

8. Centros residenciales

• Para personas mayores con necesidades de atención más intensivas.
• Gestionados por el Departamento de Bienestar, Juventud y Reto Demográfico.

9. Programa de alquiler para personas mayores

• Alquiler social adaptado a los ingresos de personas jubiladas.
• Prioridad en la adjudicación de viviendas accesibles.

10. Viviendas con servicios

• Apartamentos independientes con servicios de apoyo (limpieza, comidas, atención personal) según necesidades.

11. Ayudas para la adaptación de viviendas

• Subvenciones para realizar obras de accesibilidad y adaptación en viviendas particulares.
• Incluye instalación de rampas, ensanchamiento de puertas, adaptación de baños, etc.

12. Programa de permuta de viviendas

• Facilita el intercambio de viviendas entre personas mayores que viven en pisos no accesibles y familias que necesitan viviendas más grandes.

13. Pisos de respiro

• Alojamientos temporales para personas con discapacidad, que permiten el descanso de los cuidadores habituales.

14. Viviendas de emergencia adaptadas

• Reserva de viviendas accesibles dentro del parque de viviendas de emergencia social.

15. Asesoramiento especializado

• Servicio de orientación sobre opciones de vivienda y ayudas disponibles para personas mayores y con discapacidad.

16. Para acceder a estas opciones u obtener más información

• Contactar con los servicios sociales municipales.
• Consultar en las oficinas de Etxebide.
• Visitar la web del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco.
• Contactar con asociaciones especializadas en atención a personas mayores o con discapacidad.

El objetivo de estas opciones es proporcionar soluciones de vivienda que se adapten a las diferentes necesidades y grados de autonomía de las personas mayores y con discapacidad, promoviendo su independencia y calidad de vida en la medida de lo posible.

El problema de las viviendas vacías es una preocupación importante en Euskadi. Por ello, se busca reducir el número de viviendas vacías en un 20% en 5 años, con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda en alquiler asequible, optimizar el uso del parque de viviendas existente y revitalizar zonas urbanas con alta concentración de viviendas vacías.

Estas son las principales medidas:

1. Programa de movilización de viviendas vacías Bizigune

• Moviliza viviendas vacías hacia el alquiler social.
• El Gobierno Vasco alquila estas viviendas a sus personas propietarias y las subarrienda a precios asequibles, a través de programas como Bizigune y ASAP.
• Garantiza a las personas propietarias el cobro de la renta y el retorno en buen estado de la vivienda.

2. Impuesto sobre viviendas vacías

• Grava las viviendas que permanecen desocupadas durante más de dos años sin causa justificada. Los municipios tensionados pueden optar a aplicar un recargo en el IBI y/o el canon de viviendas deshabitadas.
• Busca incentivar que las personas propietarias pongan sus viviendas en el mercado de alquiler (garantizando las rentas a través de los programas públicos de alquiler y con desgravaciones fiscales).

3. Censo de viviendas vacías

• Elaboración de un censo detallado para identificar y cuantificar las viviendas vacías.
• Permite diseñar políticas más efectivas y focalizadas.

4. Programa ASAP de intermediación en el mercado de alquiler

• Ofrece garantías a las personas propietarias que alquilen sus viviendas a precios razonables.
• Incluye seguros de caución y multirriesgo.

5. Rehabilitación de viviendas vacías

• Ayudas para la rehabilitación de viviendas desocupadas con el compromiso de ponerlas en alquiler.
• Subvenciones de hasta el 50% del coste de las obras.

6. Detección y sanción de usos inadecuados

• Inspecciones para identificar viviendas declaradas como habituales pero que están vacías.
• Sanciones por el uso fraudulento de viviendas protegidas.

7. Fiscalidad para la movilización de vivienda vacía

• Incentivos fiscales y subvenciones para personas propietarias que pongan sus viviendas vacías en alquiler a precios asequibles.

8. Colaboración con entidades sociales

• Acuerdos con ONGs y entidades del tercer sector para gestionar viviendas vacías y destinarlas a colectivos vulnerables.

9. Campañas de sensibilización

• Información a las personas propietarias sobre los beneficios de poner sus viviendas en alquiler y los programas disponibles.

10. Medidas urbanísticas

• Flexibilización de normativas para facilitar la división de viviendas grandes en unidades más pequeñas y asequibles, o la conversión de bajos comerciales en vivienda.

11. Programa de cesión temporal

• Incentivos para personas propietarias que cedan temporalmente sus viviendas vacías para uso social.

12. Derecho de tanteo y retracto

• El Gobierno Vasco puede ejercer este derecho para adquirir viviendas vacías en zonas de necesidad acreditada de vivienda.

13. Planes de regeneración urbana

• Intervenciones integrales en barrios con alta concentración de viviendas vacías.

14. Registro de Contratos de Arrendamiento

• Permite un mejor seguimiento de las viviendas en alquiler y la detección de las que permanecen vacías.

15. Incentivos para la ocupación de viviendas en zonas rurales

• Programas específicos para incentivar la ocupación de viviendas vacías en municipios pequeños o en riesgo de despoblación.

Es importante señalar que la efectividad de estas medidas se evalúa continuamente, y se pueden introducir ajustes o nuevas iniciativas según los resultados obtenidos.

El programa Bizigune es una iniciativa del Gobierno Vasco diseñada para movilizar viviendas vacías hacia el alquiler protegido.

1. Ventajas del programa

• Para personas propietarias: ingresos estables, sin riesgos de impago, y asegurando el mantenimiento de la vivienda.
• Para personas inquilinas: acceso a vivienda de calidad a precios asequibles (un 30% de los ingresos de la persona inquilina como máximo).
• Para la sociedad: movilización de viviendas vacías y fomento del alquiler social.

2. Captación de viviendas

• Las personas propietarias de viviendas vacías contactan con el Gobierno Vasco, a través de Alokabide.
• Se ofrece a las personas propietarias garantías y una renta mensual, que Alokabide abona directamente a las personas propietarias.

3. Acondicionamiento

• Propone mejoras en la vivienda para adecuarla a los estándares de habitabilidad.

4. Gestión del alquiler a personas inquilinas

• Alokabide se encarga de todos los aspectos de la gestión del alquiler.
• Selecciona a las personas inquilinas de la lista de demandantes de Etxebide.
• La vivienda se alquila a familias con necesidad de acceso a una vivienda a precio reducido (máximo 30% de sus ingresos), renta que abonan directamente a Alokabide.
• Dichas familias deben acreditar ingresos anuales entre 3.000€ y 21.000€ (pueden variar según el año).

5. Garantías para personas propietarias

• Pago garantizado de la renta establecida a principios de mes (incluso si la vivienda está vacía o la persona inquilina no paga).
• Devolución de la vivienda en el mismo estado en que se cedió.
• Seguro multirriesgo del hogar.

6. Duración

• Los contratos suelen tener una duración de 6 años prorrogables.

El Gobierno Vasco, en colaboración con otras administraciones, está implementando diversas medidas para aumentar la oferta de vivienda asequible en Euskadi, abordando la problemática de escasez y carestía desde una óptica transversal e interinstitucional, actuando sobre la oferta y sobre la demanda. Estas son las medidas más relevantes:

1. Incremento de la promoción de Vivienda de Protección Oficial

• Objetivo: 7.000 nuevas viviendas en alquiler asequible en los próximos cuatro años

2. Colaboración público-privada

• Acuerdos con promotores privados para la construcción de viviendas en régimen de alquiler asequible.
• Cesión de suelo público a cambio de un porcentaje de viviendas destinadas a alquiler social.
• Mecanismos de financiación público-privada para aumentar los recursos destinados a la promoción de vivienda asequible.

3. Adaptación de normativas

• Revisión de normativas urbanísticas para agilizar y facilitar la creación de vivienda asequible.
• Flexibilización de estándares en rehabilitación para favorecer la adaptación de edificios existentes.

4. Programa de movilización / adquisición de viviendas vacías

• Aumento de recursos para captar más vivienda vacía destinada al alquiler protegido.
• Compra de viviendas vacías por parte del Gobierno Vasco para destinarlas al alquiler social.

5. Movilización de suelos

• Identificación y activación de suelos urbanizables para la construcción de vivienda protegida.
• Colaboración con ayuntamientos para agilizar la gestión urbanística y promover una reserva estratégica de suelo destinado a vivienda protegida.

6. Fomento de la rehabilitación y regeneración urbana

• Ayudas para la rehabilitación de edificios antiguos.
• Programas de regeneración de barrios, mejorando la cohesión social de zonas degradadas.

7. Fiscalidad

• Bonificaciones en el IBI para personas propietarias que alquilen a precios asequibles.
• Deducciones en el IRPF para fomentar el alquiler a largo plazo.

8. Regulación de viviendas turísticas

• Limitación del registro de nuevas viviendas turísticas en municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado

9. Fomento de la construcción industrializada

• Apoyo a métodos de construcción más rápidos y eficientes para acelerar la creación de nueva vivienda.

10. Impulso al cohousing y nuevos modelos de vivienda

• Promoción de viviendas intergeneracionales y alojamientos dotacionales.
• Apoyo a iniciativas de cohousing y cooperativas de vivienda en cesión de uso.

La colaboración público-privada en el sector de la vivienda en Euskadi se está fomentando a través de diversas iniciativas y programas. Esta cooperación busca aunar esfuerzos para abordar los desafíos del mercado inmobiliario y aumentar la oferta de vivienda asequible. Algunas de las principales formas de colaboración son:

1. Colaboración con los agentes privados del sector

• Foro de Urbanismo y Vivienda de Euskadi: fomenta el diálogo entre el Gobierno Vasco, promotores, constructores, el tercer sector, la Universidad y agentes inmobiliarios.
• Objetivo: alinear objetivos públicos y privados en materia de vivienda.

2. Programa de promoción de vivienda protegida en alquiler asequible

• Colaboración, a través de subvenciones, con promotores privados, para construir, movilizar o rehabilitar vivienda protegida en alquiler asequible, con ayudas de hasta 45.000€.

3. Programas de captación de vivienda libre deshabitada

• Bizigune: mediación pública que ofrece garantías ampliadas a personas propietarias que pongan a disposición del Gobierno Vasco su vivienda vacía para destinarla al alquiler social.
• ASAP, para facilitar que las viviendas vacías de titularidad privada se incorporen al mercado del arrendamiento a un precio asequible para las personas arrendatarias.

4. Fondo de inversión público-privado para la promoción de vivienda

• Creación de un fondo mixto para financiar grandes proyectos de promoción de vivienda y rehabilitación urbana.

5. Convenios con entidades financieras:

• Acuerdos para ofrecer condiciones ventajosas en hipotecas para vivienda protegida.
• Líneas de crédito específicas para rehabilitación energética.

6. Colaboración en innovación

• Proyectos piloto con empresas tecnológicas para desarrollar soluciones innovadoras en construcción y gestión de viviendas.

7. Proyectos de regeneración urbana

• Colaboración entre ayuntamientos, Gobierno Vasco y empresas privadas para la revitalización de barrios degradados.

8. Programa de avales públicos

• Colaboración con entidades financieras para facilitar el acceso a la compra y al alquiler a colectivos con dificultades.

9. Colaboración con el tercer sector

• Colaboración con entidades sociales en la adjudicación de viviendas y locales para colectivos vulnerables, organizaciones del tercer sector u otras administraciones públicas.

10. Observatorio Vasco de la Vivienda

• Participación de entidades privadas en la recopilación y análisis de datos del mercado inmobiliario.

El fomento de la colaboración público-privada se considera una estrategia clave para abordar los desafíos del sector de la vivienda en Euskadi, buscando soluciones innovadoras y sostenibles que beneficien tanto a los ciudadanos como al sector inmobiliario.

Si bien las viviendas turísticas aportan beneficios económicos, su proliferación descontrolada puede tener efectos negativos en el mercado residencial de alquiler, especialmente en zonas céntricas y municipios turísticos. El desafío para las administraciones es encontrar un equilibrio que permita el desarrollo turístico sin comprometer el acceso a la vivienda para los residentes.

Los efectos principales de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) son:

1. Reducción de la oferta de alquiler residencial

• Muchas personas propietarias optan por el alquiler turístico, reduciendo las opciones para residentes locales.
• Esto es especialmente notable en zonas céntricas y barrios turísticos.

2. Aumento de los precios de alquiler

• La menor oferta de alquiler residencial presiona al alza los precios.
• En algunas zonas, los precios han aumentado hasta un 20-30% en los últimos años.

3. Especulación inmobiliaria

• Aumento del interés en adquirir propiedades para destinarlas al alquiler turístico.

4. Gentrificación

• Barrios tradicionalmente residenciales se transforman para atender a turistas.
• Desplazamiento de residentes locales hacia zonas periféricas.

5. Cambios en la composición de los barrios

• Reducción de la población estable en zonas con alta concentración de viviendas turísticas.
• Impacto en el comercio local y los servicios orientados a residentes.

6. Presión sobre los servicios públicos

• Aumento de la demanda de servicios (limpieza, seguridad) en zonas turísticas.
• Desajuste entre la planificación urbana y el uso real de los espacios.

7. Competencia desleal con el sector hotelero

• Las viviendas turísticas a menudo operan con menos regulaciones y costes.

8. Problemas de convivencia

• Quejas por ruido y comportamientos inadecuados de turistas en edificios residenciales.

En colaboración con ayuntamientos y el Departamento de Turismo, Comercio y Consumo, el Gobierno Vasco promueve:

1. Limitar el registro de nuevas viviendas turísticas en municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado.
2. Aumentar las inspecciones para detectar viviendas turísticas ilegales.
3. Endurecer las sanciones para personas propietarias que incumplan la normativa.
4. Delimitar áreas donde se permite o se restringe la actividad de viviendas turísticas.
5. Implementar tasas específicas para viviendas turísticas, destinadas a compensar el impacto en los servicios municipales.

La orden del 21 de julio de 2021, del Consejero de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes, sobre medidas financieras para actuaciones protegibles en materia de rehabilitación en viviendas y edificios, accesibilidad y eficiencia energética, que entró en vigor el 10 de septiembre de 2021, regula el programa de ayudas a particulares y comunidades de personas propietarias/inquilinas para la rehabilitación de edificios y viviendas, tiene como objetivo apoyar las obras de rehabilitación de particulares y comunidades de personas propietarias/inquilinas para mejorar la habitabilidad, permitir el acceso a personas con discapacidad y reducir el consumo energético.
 
Actuaciones apoyadas: 

• Adecuación estructural y constructiva del edificio y de adecuación de las condiciones de habitabilidad de las viviendas y locales comerciales.
• Adecuación de las viviendas y sus accesos a la normativa vigente para personas con discapacidad física.
• Intervención en la envolvente térmica para ahorro de energía.
• Adecuación del acabado general de la edificación y de las viviendas a los principios de la buena construcción. 

Así, se establecen 3 líneas de ayudas:

• Línea 1: Medidas financieras para obras particulares. Cuando las obras o intervenciones de rehabilitación se efectúen en viviendas unifamiliares o en elementos privativos de edificios en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, tanto en las viviendas como en los locales que se destinen a vivienda.
• Línea 2: Medidas financieras para obras comunitarias. Cuando las obras o intervenciones de rehabilitación se efectúen en elementos comunes de la construcción, instalaciones o servicios comunes de viviendas bifamiliares o adosadas y de edificios de tipología residencial colectiva con uso principal de vivienda, en régimen de propiedad horizontal, de complejo inmobiliario privado o de titularidad única.
• Línea 3: Medidas financieras para obras comunitarias de rehabilitación integral y eficiente. Cuando las obras de rehabilitación tienen un alcance global propio de un proyecto de intervención que abarca de forma conjunta y simultánea, la eficiencia energética, la accesibilidad y la seguridad en caso de incendio de, al menos, un edificio completo de tipología residencial colectiva con uso principal de vivienda. Asimismo, los proyectos de intervención podrán contemplar actuaciones de mejora de la habitabilidad exterior de las viviendas.

Puede encontrar más información acerca de las líneas, así como de los requisitos de las mismas, en este enlace.

Estas líneas de subvenciones están abiertas todo el año, es decir son continuas.

Se debe hacer la solicitud en el departamento aportando licencia de obras, certificado de eficiencia energética y presupuesto antes de haber comenzado la obra.

Hay que tener en cuenta que los ayuntamientos tienen ayudas propias que pueden ser complementarias, por lo que sería recomendable estudiar la existencia de estas ayudas locales para la rehabilitación en los Planes de Actuación municipales.

Las previsiones de evolución del mercado inmobiliario en Euskadi para los próximos años se basan en diversos factores económicos, demográficos y políticos. Es importante tener en cuenta que estas previsiones están sujetas a cambios según la coyuntura económica y las políticas que se implementen. Sin embargo, basándonos en los datos actuales y las tendencias observadas, podemos anticipar lo siguiente:

1. Precios de vivienda

• Corto plazo (1-2 años): Se espera una estabilización de precios, con crecimientos moderados del 1-3% anual.
• Medio plazo (3-5 años): Posible convergencia de precios hacia niveles más asequibles en zonas tensionadas, debido a las políticas de regulación.

2. Mercado de alquiler

• Aumento de la proporción de viviendas en alquiler, pasando del actual 15% a un objetivo del 20-25% en 5-10 años.
• Estabilización de los precios de alquiler en zonas declaradas como tensionadas.

3. Vivienda protegida

• Incremento significativo de la oferta de vivienda protegida, con un objetivo de 7.000 nuevas viviendas protegidas en alquiler en 4 años.
• Mayor énfasis en el alquiler social frente a la venta de vivienda protegida.

4. Rehabilitación y eficiencia energética

• Aumento considerable de la actividad de rehabilitación, con el objetivo de rehabilitar 120.000 viviendas para 2030.
• Incremento del valor de las viviendas energéticamente eficientes.

5. Demografía y demanda

• Envejecimiento de la población, lo que aumentará la demanda de viviendas adaptadas y servicios asociados.
• Posible aumento de la demanda debido a la formación de nuevos hogares debido a cambios demográficos tales como la tendencia al alza de hogares unipersonales o la llegada de personas migrantes necesaria para hacer frente a la demanda de mano de obra en determinados sectores productivos.

6. Nuevos modelos de vivienda

• Crecimiento de opciones como el cohousing, especialmente para personas mayores.
• Aumento de la demanda de viviendas con espacios adaptados al teletrabajo.

7. Zonas geográficas

• Mayor presión en las capitales y zonas costeras, con posible desplazamiento de la demanda hacia municipios periféricos.
• Riesgo de despoblación en algunas zonas rurales, con posibles oportunidades para segundas residencias o teletrabajo.

8. Inversión y financiación

• Mantenimiento de tipos de interés bajos a corto plazo, facilitando el acceso a la financiación.
• Posible aumento del interés de inversores institucionales en el mercado de alquiler.

9. Impacto tecnológico

• Mayor uso de tecnologías como el BIM en la construcción, lo que podría reducir costes a medio plazo.
• Crecimiento de plataformas digitales para la gestión de alquileres y compraventas.

10. Sostenibilidad

• Incremento del valor de las viviendas sostenibles y energéticamente eficientes.
• Mayor demanda de viviendas en entornos con buena calidad ambiental.

11. Regulación

• Implementación progresiva de medidas para zonas tensionadas, lo que podría moderar los precios en estas áreas.
• Posible endurecimiento de la regulación sobre viviendas turísticas.

12. Viviendas vacías

• Se espera una reducción del número de viviendas vacías, con el objetivo de disminuir en un 20% en 5 años.

Es importante señalar que estas previsiones pueden verse afectadas por factores externos como crisis económicas, cambios legislativos significativos o eventos imprevistos. Se recomienda seguir de cerca los informes del Observatorio Vasco de la Vivienda para obtener datos actualizados y análisis más detallados sobre la evolución del mercado inmobiliario en Euskadi.

Existen varias formas en las que la ciudadanía puede participar en la toma de decisiones sobre políticas de vivienda en su municipio en Euskadi:

1. Plataforma digital de participación ciudadana

• El Gobierno Vasco, a través de Irekia, ofrece mecanismos distintos de escucha, consulta pública y participación ciudadana.
• Permite participar en foros de discusión, encuestas y consultas ciudadanas.
• Se pueden hacer propuestas y votar ideas de otros ciudadanos.

2. Consejos locales de vivienda

• Órganos consultivos que reúnen a representantes del ayuntamiento, asociaciones vecinales, personas propietarias e inquilinas.
• Infórmate en tu ayuntamiento si existe uno y cómo puedes participar o ser representado.

3. Congreso anual sobre políticas de vivienda

• Jornada anual en País Vasco para debatir y contrastar el desarrollo de las políticas públicas en materia de vivienda desde la óptica de personas expertas de distintas regiones y estados.
• Ofrece talleres participativos y espacios para la participación activa de agentes de diferentes ámbitos.

* International Congress on Housing Policies, celebrado en 2024.

* El próximo congreso se celebrará el miércoles 17 de septiembre de 2025 en Tabakalera (Donostia-San Sebastián).

4. Asociaciones vecinales

• Únete o colabora con asociaciones de tu barrio que trabajen temas de vivienda.
• Suelen tener voz en los procesos de toma de decisiones municipales.

5. Presupuestos participativos

• Algunos municipios destinan parte de su presupuesto a proyectos propuestos y votados por la ciudadanía.
• Infórmate sobre cómo proponer proyectos relacionados con vivienda.

6. Audiencias públicas

• Asiste a las sesiones del pleno municipal cuando se traten temas de vivienda.
• Algunos ayuntamientos permiten intervenciones ciudadanas en estos plenos.

7. Consultas ciudadanas

• Participa en consultas o referéndums sobre temas específicos de vivienda que puedan organizarse en tu municipio.

8. Plataformas ciudadanas

• Únete o crea plataformas centradas en temas específicos de vivienda (por ejemplo, contra la gentrificación o por el alquiler asequible).

9. Redes sociales y canales oficiales

• Sigue las redes sociales y canales de comunicación oficiales del Gobierno Vasco o tu ayuntamiento.

Recuerda que la participación ciudadana es un derecho y una responsabilidad. Cuanto más activa sea la ciudadanía, más representativas y efectivas serán las políticas de vivienda.

1. Servicio de Atención a la Ciudadanía del Gobierno Vasco

• Zuzenean: servicio de atención ciudadana que ofrece información sobre vivienda.

2. Oficinas municipales de vivienda

• Muchos ayuntamientos cuentan con oficinas especializadas en temas de vivienda.

3. Asociaciones de personas inquilinas

4. Servicios de consumo

• Kontsumobide (Instituto Vasco de Consumo) proporciona información sobre derechos de las personas inquilinas.

5. Colegios de la abogacía

• Ofrecen servicios de orientación jurídica, algunos gratuitos para personas con recursos limitados.

6. Sindicatos de inquilinas

• Organizaciones como el Sindicato de Inquilinas de Euskal Herria ofrecen asesoramiento y apoyo.

7. Plataformas ciudadanas

• Grupos como Stop Desahucios ofrecen información y apoyo en situaciones de vulnerabilidad habitacional.

8. Servicios sociales municipales

• Pueden proporcionar orientación y derivar a servicios especializados.

9. Defensoría del Pueblo Vasco (Ararteko)

• Atiende quejas relacionadas con la actuación de las administraciones públicas en materia de vivienda.

10. Etxebide

• Este servicio ofrece información sobre programas de vivienda pública y ayudas al alquiler.

Es importante que las personas inquilinas se informen sobre sus derechos y busquen asesoramiento ante cualquier duda o conflicto. La mayoría de estos servicios son gratuitos o de bajo coste, especialmente para personas con recursos limitados.